经历了几年的调整，2026年的深圳楼市已经彻底告别了“闭眼买就能赚”的时代。现在的市场逻辑是：K型分化。好的房子在回暖，差的房子还在探底。
一、2026年大概率要“膝盖斩”的3类房产
- 远郊睡城： 那些没有地铁、没有产业、只有密密麻麻住宅的远郊盘（如惠州交界处）。随着人口流入放缓，这类房子不仅租不出去，卖也卖不掉。
- 老破大（非学区）： 市中心楼龄超过25年的大户型，既没有拆迁预期，又没有居住体验，年轻人根本不买账。
- 商务公寓： 在“租售同权”和人才房大量供应的背景下，商水商电、不能落户的公寓，流动性几乎归零。
二、刚需客年后要不要买？
如果你是自住，现在的利率（3%左右）和房价（回调30%）已经是很好的入场点。但请遵循“核心地段论”：
- ✅ 选地铁口： 800米以内是底线。
- ✅ 选次新房： 楼龄10年以内的二手房，所见即所得，且社区环境好。
- ✅ 选产业区： 跟着华为、腾讯、大疆等大厂买，有高薪人群支撑，房价才有底气。
